Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, uzun süredir aynı taşınmazda oturan ve yakın zamanda sözleşme yenileyen kiracılar ile mülk sahiplerini ilgilendiren emsal bir karara imza attı. Yenilenen sözleşmede belirlenen bedelin bölge rayicinin çok altında kalması durumunda, 5 yıllık sürenin dolması beklenmeden kira tespit davası açılabilecek.
Yüksek Mahkeme, kiracılık süresinin esas olduğunu belirterek yerel mahkemenin kararını bozdu. Dosyaya konu olan olayda, İstanbul’da bir dükkan sahibi 2005 yılından bu yana aynı kiracının kullandığı iş yeri için 2021 yılında dava açtı. Mülk sahibi, aylık 22 bin lira olan kiranın emsallerin gerisinde kaldığını belirterek bedelin 39 bin liraya çıkarılmasını talep etti.
Davayı inceleyen yerel mahkeme, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine dayanarak taraflar arasındaki son sözleşme yenilemesinin 2018 yılında yapıldığını aktardı. Dava tarihi itibarıyla yenilemenin üzerinden 5 yıl geçmediğini belirten mahkeme, artışın sözleşmedeki şartlara göre hesaplanması gerektiğine hükmetti. Kararın istinafa taşınmasının ardından İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi de itirazı reddetti.
Bozma kararında, yenilenen sözleşmede belirlenen tutarın piyasa şartlarına uygun olmaması halinde 5 yıllık sürenin beklenmesine gerek bulunmadığı vurgulandı. Yargıtay, uzman bilirkişi kanadıyla 2018 yılındaki kira bedelinin o dönemin koşullarına uygun olup olmadığının incelenmesi gerektiğine dikkat çekti. Belirlenen tutarın emsallerin altında kalması durumunda, güncel rayiç bedellere ve hakkaniyete uygun yeni bir kiranın tespit edilmesi istendi.
Mülk sahibi ile kiracı arasındaki hukuki süreç, 2005 yılından beri devam eden kiracılık ilişkisi çerçevesinde şekillendi. 2018 yılında yapılan sözleşme yenilemesinin ardından 2021 yılında açılan davada, yerel mahkeme ve istinaf dairesi 5 yıllık kanuni sürenin dolmadığını gerekçe göstererek talebi reddetmişti. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin kararı ise uzun süreli kiracılıklarda yenilenen sözleşmelerin niteliğine dair farklı bir hukuki değerlendirme ortaya koydu.
