İstanbul'da ev fiyatları rekor seviyelere ulaşırken, yatırım amaçlı konutlarda en yüksek kira getirisi sağlayan ilçeler belli oldu. Kasım 2025 verilerine göre, Beşiktaş ve Kadıköy gibi lüks semtler yerine, üç ilçe yıllık %10'u aşan getiriyle zirveye yerleşti.
Konut Piyasasında Son Durum: Rekor Satışlar
2025 yılının Ocak-Ekim döneminde Türkiye genelinde konut satışları, geçen yıla göre %16,2 artışla 1 milyon 293 bin 33 adede ulaştı. Bu rakam, aynı zamanda tüm zamanların Ocak-Ekim rekoru olarak kayıtlara geçti. Konut yatırımcısının en çok tercih ettiği metropol ise toplam satışların %16'sını oluşturan İstanbul oldu.
1+1 Dairelerdeki Ana Veriler (Kasım 2025)
Yatırımcılar arasında popüler olan 1+1 daireler için İstanbul genelindeki ortalama veriler şöyle:
-
Ortalama Satış Fiyatı: 4.419.000 TL
-
Ortalama Metrekare Fiyatı: 64.559 TL
-
Ortalama Kira Bedeli: 28.595 TL
-
Son 1 Yıllık Fiyat Artışı: %33,76
Kira Getirisi En Yüksek 10 İlçe (Yatırımın Geri Dönüş Hızı)
Endeksa verilerine göre, İstanbul'da sadece 1+1 daireler dikkate alındığında, yatırımın geri dönüş süresi en hızlı olan ve yıllık kira getirisi en yüksek olan ilçeler şunlardır:
| Sıra | İlçe Adı | Ortalama 1+1 Fiyatı (TL) | Yıllık Ortalama Kira Getirisi (%) | Ortalama Aylık Kira (TL) |
| 1 | Bahçelievler | 2.839.135 | %10,93 | 25.858 |
| 2 | Fatih | 2.240.436 | %10,64 | 19.568 |
| 3 | Güngören | 2.922.219 | %10,15 | 25.840 |
| 4 | Sultangazi | 2.182.050 | %9,65 | - |
| 5 | Esenler | 2.057.090 | %9,45 | - |
| 6 | Esenyurt | 2.342.325 | %9,45 | - |
| 7 | Bayrampaşa | 2.979.060 | %9,30 | - |
| 8 | Beylikdüzü | 3.197.175 | %9,06 | - |
| 9 | Çekmeköy | 3.598.855 | %8,97 | - |
| 10 | Eyüpsultan | 5.143.460 | %8,49 | - |
Uzman Yorumu: Sektör temsilcileri, Bahçelievler, Fatih ve Güngören'in yüksek kira getirisi sunmasını, bu bölgelerdeki eski yapı stokunun yüksek olmasına ve dolayısıyla 1+1 konutların daha uygun fiyatlarla bulunabilmesine bağlıyor. Bu ilçelerin merkezi konumları, kiralamayı kolaylaştırarak getiriyi artırıyor.
Lüks Semtlerde Getiri Neden Düşük?
İstanbul'un en yüksek konut fiyatlarına sahip ilçeleri olan Kadıköy, Bakırköy ve Beşiktaş, 1+1 dairelerde kira getirisi açısından ilk 10'a giremedi. Bu lüks bölgelerde konut fiyatları çok yüksek olmasına rağmen, kira gelirlerinin bu yüksek fiyat artışını karşılayamaması dikkat çekiyor:
| İlçe Adı | Yıllık Ortalama Kira Getirisi (%) |
| Bakırköy | %7,58 |
| Kadıköy | %6,75 |
| Beşiktaş | %5,53 |
Bu durum, yatırımcıların sadece evin fiyatına değil, aynı zamanda mülkün amortisman süresine (geri ödeme süresi) odaklanması gerektiğini bir kez daha gösteriyor.
