Türkiye Büyük Millet Meclisi’nde (TBMM) kabul edilen yeni düzenleme ile birlikte, gayrimenkul sahiplerini ve alım-satım yapacakları yakından ilgilendiren önemli bir dönem başlıyor. Özellikle emlak vergisi rayiç değerlerinde yapılan üst sınırlama düzenlemesi, tapu harçlarını doğrudan etkileyecek ve yeni yılda maliyetleri ciddi oranda artıracak. Uzmanlar, 31 Aralık tarihinden önce tapu işlemlerini tamamlamayanların, 2026'da çok daha yüksek ödemelerle karşılaşacağı konusunda uyarıyor.
Emlak Rayiç Değerleri 3 Kata Kadar Artıyor
TBMM’de kabul edilen düzenlemeyle, emlak vergisini belirleyen arsa rayiç değerlerine ilişkin yeni bir üst sınırlama getirildi. Buna göre arsa ve araziler için cadde ve sokak rayiç değerleri yeni yılda en fazla 3 kata kadar artırılabilecek. Konut ve ticari gibi bağımsız bölümlü gayrimenkullerde de, arsa rayiç değerlerindeki bu artış, belediyelerdeki genel rayiç değerleri etkileyecek. Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, konut ve ticari yerlerde ortalama artışların 2 kata kadar çıkabileceğini değerlendiriyor. Bu rayiç değer artışları, tapu harçlarının hesaplandığı matrahı doğrudan yükselteceği için, yeni yılda tapusunu alacak vatandaşlar daha fazla ödeme yapmak zorunda kalacak.
Tapu Harcı Oranı Aynı Kalsa da Ödeme Artıyor
Mustafa Hakan Özelmacıklı, tapu harcı oranının 2026 yılı için değişmeyeceğini, alıcı ve satıcıdan yüzde 2 olarak alınan oranın aynı kalacağını belirtti. Ancak harç miktarını etkileyecek temel unsur, emlak vergisindeki rayiç değer artışı olacak. Uzman Özelmacıklı, arsa ve arazilerdeki rayiç değerlerin 3 kata yakın artması nedeniyle, tapu harcı yönüyle 2026 sonrasında yapılacak işlemlerin maliyetlerinin yoğun bir şekilde artacağını vurguluyor. Örneğin, bugün 6 milyon TL üzerinden yapılan bir satış işleminde, toplamda %4 olarak alınan tapu harcı 240 bin TL olarak tahsil edilmektedir. Rayiç değerler arttığında, aynı gayrimenkulün resmi değeri yükselecek ve bu da tahsil edilen harç miktarını artıracaktır. Özelmacıklı, bu nedenle vatandaşların alışverişi tamamlanmış ancak tapu işlemi henüz yapılmamış satış, bağış ya da trampa gibi işlemlerini hızlandırarak bu seneye yetiştirmesinin faydalı olacağını belirtiyor.
Döner Sermaye Ücretine Yüzde 88 Zam Beklentisi
Tapu işlemlerinde harç dışında ödenen bir diğer maliyet kalemi olan döner sermaye ücreti de her yıl yeniden değerleme oranında artırılıyor. 2025 yılı Ocak ayında İstanbul gibi büyükşehirlerde 3.549 TL olan döner sermaye ücreti, Nisan sonunda yapılan güncelleme ile 5.323 TL’ye çıkarılmıştı. 2026 yılı için belirlenen yeniden değerleme oranı olan %25.49 üzerinden artış yapılması bekleniyor. Tahminlere göre, İstanbul gibi büyükşehirlerde 2026 yılında döner sermaye ücretinin yaklaşık 6.680 TL olması bekleniyor. Uzman Özelmacıklı, 2025 Ocak ayına kıyasla 2026'da döner sermaye ücretinde neredeyse %88 civarında bir artış yaşanacağına dikkat çekti.
Eksik Beyana Yüksek Ceza Geliyor
Yeni düzenleme sadece maliyetleri değil, aynı zamanda denetimleri de artırıyor. Tapu işlemlerinde emlak vergisine esas değerden az olmamak kaydıyla gerçek değer üzerinden satış yapılması esastır. Yeni getirilen düzenleme ile eksik beyandaki ceza tutarının artırılmış olması, bu sürecin yeni yıl itibarıyla daha kapsamlı bir şekilde takip edileceğini gösteriyor.
