Anadolu'nun Ortasında İstanbul Fiyatları
Eskişehir, son yıllarda şehircilik vizyonu ve yüksek yaşam kalitesiyle Türkiye’nin parlayan yıldızı olsa da, gayrimenkul piyasasından gelen son veriler endişe verici bir tablo çiziyor. İnşaat Mühendisi ve Eskişehir Ticaret Odası Meclis Üyesi Atakan Bakılan’ın gündeme getirdiği çarpıcı kıyaslama, sektördeki fiyat dengesizliğini tüm çıplaklığıyla gözler önüne serdi. İstanbul Beykoz’da denize nazır lüks bir arazi ile Eskişehir’in düşük yoğunluklu imar alanlarının fiyat bazında yarışır hale gelmesi, teknik bir analizi zorunlu kılıyor. Bu içerikte, arsa fiyatlarının neden bu seviyeye ulaştığını, emsal (KAKS) değerlerinin maliyeti nasıl katladığını ve bu durumun vatandaşın barınma hakkı üzerindeki etkilerini derinlemesine inceleyeceğiz.
Arsa Maliyeti İnşaat Maliyetini Nasıl Geride Bıraktı?
Geleneksel inşaat ekonomisinde, bir konutun toplam maliyetinin yaklaşık %30 ila %40’ını arsa payı oluştururdu. Ancak günümüzde bu denge tamamen değişmiş durumda. Atakan Bakılan’ın da belirttiği üzere, sorun artık sadece artan çimento veya demir fiyatları değil; asıl bariyer "arsa maliyeti" haline geldi. Bir arsanın satış bedeli, üzerine yapılacak inşaatın toplam maliyetini gölgede bıraktığında, müteahhitlerin ekonomik olarak sürdürülebilir bir proje üretmesi imkansızlaşıyor. Arsa sahiplerinin piyasa gerçeklerinden kopuk yüksek beklentileri, konut fiyatlarının temelden şişmesine neden olarak piyasada bir "fiyat balonu" riski oluşturuyor.
Emsal (0,10) Kapsamında Teknik Bir Analiz
Gayrimenkul değerlemesinde en kritik faktörlerden biri emsal (KAKS) oranıdır. Eskişehir’de 30 milyon TL talep edilen arsaların emsalinin 0,10 olması, her 1000 metrekarelik alan için sadece 100 metrekarelik inşaat alanı izni olduğu anlamına gelir.
-
Düşük Emsal Yüksek Maliyet: 1000 metrekareye sadece tek bir villa yapabildiğiniz bir senaryoda, arsa maliyetinin tamamı o tek konutun üzerine biner.
-
Beykoz Kıyaslaması: Beykoz gibi marka değeri dünya çapında olan bir lokasyon ile Eskişehir’deki sınırlı imar alanlarının fiyat bazında yaklaşması, Eskişehir'deki yerel piyasanın rasyonel zeminden koptuğunu gösterir. Bu teknik kısıtlılık, birim metrekare maliyetini lüks segmentin bile üzerine taşımaktadır.
Spekülatif Fiyat Artışlarının Sosyal Etkileri
Eskişehir, bir öğrenci ve memur şehri olarak bilinse de, arsa fiyatlarındaki bu fahiş artış kentin sosyo-ekonomik dokusunu tehdit ediyor. Bir konutun maliyeti içerisinde arsa payı bu kadar yüksek olduğunda, "ulaşılabilir konut" kavramı tamamen ortadan kalkmaktadır. Nitelikli iş gücü ve orta gelir grubu, kentin sunduğu imkanlardan yararlanmak yerine çevre illere veya daha uygun maliyetli bölgelere göç etmek zorunda kalabilir. Bu durum, kentin gelecekteki demografik yapısını bozarak sadece zengin bir kesimin barınabildiği bir "ada" yaratma riski taşımaktadır.
İmar Arzı ve Yerel Yönetimlerin Rolü
Arsa fiyatlarının bu denli yükselmesinin ardındaki temel nedenlerden biri de "imar arzı" kıtlığıdır. Kentin gelişim akslarında yeterli yeni imar alanının açılmaması, mevcut parsellerin değerini suni olarak yükseltir. Belediye ve şehir plancılarının, kentin büyüme projeksiyonuna uygun şekilde yeni bölgeleri yapılaşmaya açması gerekmektedir. Eğer arz, mevcut talebi karşılamakta yetersiz kalırsa, elinde arsa bulunduran kesim piyasayı domine etmeye devam eder. Bu tıkanıklığı aşmanın yolu, altyapısı tamamlanmış ve makul emsal değerlerine sahip yeni imar alanlarının sektöre kazandırılmasıdır.
Konut Erişilebilirliği ve Vatandaşın Geleceği
Eskişehir halkı için barınma ihtiyacı artık bir yatırım aracı olmaktan çıkıp bir krize dönüşmek üzeredir. Arsa fiyatlarındaki artış, zincirleme bir etkiyle kira fiyatlarını da yukarı çekmektedir. Gayrimenkulün bu kadar pahalı olduğu bir kentte, kira çarpanları da yükselmekte ve sabit gelirli vatandaşın bütçesi bu yükü kaldıramamaktadır. Atakan Bakılan’ın yaptığı uyarı, sadece inşaat sektörünü değil, kentin tüm paydaşlarını ilgilendiren bir alarm niteliğindedir. Piyasadaki bu suni yükselişin devam etmesi, hem üreticiyi hem de tüketiciyi aynı anda mağdur eden bir "kaybet-kaybet" senaryosuna dönüşebilir.
