2026 yılının başlamasıyla birlikte emlak vergisi ödemelerinde yaşanan artışlar mülk sahiplerinin gündemine oturdu. Arsa ve binaların rayiç bedellerinde gerçekleştirilen güncellemeler, başta İstanbul olmak üzere pek çok büyükşehirde vergi yükünü önemli ölçüde artırdı. Uygulanan üst sınır düzenlemeleriyle birlikte, ödenen tutarların önceki dönemlere oranla üç katına kadar yükseldiği gözlemlendi. Örneğin İstanbul'da geçtiğimiz yıllarda 3.300 TL seviyesinde vergi ödeyen bir vatandaşın mükellefiyeti, yeni düzenlemelerle birlikte yaklaşık 9.900 TL bandına ulaştı. Bu durum, mülk sahiplerinin yıllık bütçe planlamalarını doğrudan etkileyen bir maliyet artışı olarak nitelendiriliyor.
Arsa sahipleri ve ilçe bazlı maliyet analizleri
Vergi artışlarının en yoğun hissedildiği alanların başında imarlı arsalar geliyor. Uzmanlar, arsa sahiplerinin konut sahiplerine oranla yaklaşık üç kat daha fazla vergi yüküyle karşı karşıya kaldığını belirtiyor. İstanbul'un Üsküdar ve Küçükçekmece gibi ilçelerinde bu tablo somut örneklerle ortaya çıkıyor. Küçükçekmece'de imara açık olmayan arazileri bulunan bir mükellefin vergisi 33 bin TL'den 99 bin TL'nin üzerine çıkarken, Üsküdar'da bir dairenin vergisi 3 bin 352 TL'den 9 bin 539 TL'ye yükseldi. Özellikle üzerinde henüz inşaat bulunmayan ancak imar planı içerisinde yer alan arsaların sahipleri, bu yeni dönemde ciddi bir finansal baskı hissediyor.
Tapu işlemleri ve muafiyet hakları
Belediyelerce belirlenen yüksek rayiç değerler, sadece yıllık vergileri değil tapu işlemlerini de etkiliyor. Tapu harcı hesaplamalarının ve değer artış kazancı vergisinin yükselmesi, gayrimenkul satış işlemlerinin yavaşlamasına neden oluyor. Bu durgunluğun aşılması adına "değer barışı" gibi düzenlemelerin gündeme gelebileceği ifade ediliyor. Diğer taraftan, 200 metrekareyi geçmeyen tek konuta sahip olan emekliler, şehit ve gazi yakınları ile dul ve yetim aylığı alanlar için mevcut muafiyet hakları korunmaya devam ediyor. Bu gruplar, belirlenen şartları taşıdıkları sürece emlak vergisi ödemelerinden muaf tutuluyor.
Emlak vergilerindeki bu artışın temel kaynağı, yerel yönetimlerin ve ilgili bakanlıkların dört yılda bir belirlediği asgari metrekare birim değerlerindeki güncellemelerdir. 2026 yılı, bu bedellerin yeniden değerleme oranları ve piyasa koşulları doğrultusunda revize edildiği bir döneme denk gelmesi sebebiyle vergi tutarlarında sıçrama yaşanmasına yol açtı.
2026 yılı emlak vergisi dönemi, mülk sahipleri için yüksek maliyetli bir sürecin başlangıcı oldu. Arsa sahiplerinin daha fazla etkilendiği bu tablo, gayrimenkul piyasasındaki işlem hacmini de baskılıyor. Hükümetin tapu süreçlerini kolaylaştırmak adına atabileceği muhtemel adımlar, sektörün önümüzdeki dönemdeki seyrini belirleyecek.